ヨーロッパ移住 Part 4(番外編)その1:アイルランドで家を買う理由

Part 4(番外編)その1:アイルランドで家を買う理由、不動産事情

僕が実際にやった海外移住の手順を紹介。
Part 4は、手続きやVISA申請から少し離れるので、番外編としてアイルランドの物件探しを紹介。

アメリカやカナダの物件情報はたくさんありますが、アイルランドの情報はほとんどないので、参考になれば幸いです。

アイルランドの不動産事情

アイルランドでは、よく言われていますが、ここ10年以上ずーっと「住宅不足」です。

 

アイルランドの賃貸事情

リーマンショックの後、世界的リセッションに陥り、2010年前後からアイルランドもひどい不景気になりました。

その時に、家の購入価格は一時的に下がりました

しかし、住宅不足のせいで、家賃はさほど下がりませんでした。


ダブリンの家賃平均のグラフです。
右下のグラフが家賃の推移を表しています。

2009年頃から平均家賃は下落しますが、2015年頃には2008年のピークを越え、そこからも上昇を続けています。

ダブリン中心部では、1部屋のハウスシェア(バスルーム、キッチン等共有)で1000ユーロ以上(10万~15万円)光熱費別です。

例えば普通の30代の公務員や、バリバリのGAFAMエンジニアでも、ハウスシェアをしたり、親元から通ったりしています。

アイルランドの都市部の家賃は、他のヨーロッパの大都市とほぼ同等です。
 

アイルランドの家の購入価格

ザックリですが、アイルランドの一等地の家やマンションで他のヨーロッパの大都市の価格の半額ぐらいだと思っておけばいいでしょう。

ロンドン、パリ、フランクフルト、アムステルダムでは、都市中心部で、2LDKのマンションは1億3千万円ぐらい(100万ユーロ前後)のイメージです。

ダブリンでは中心部(Dublin 1, 2, 4あたり)の2LDKのマンションは大体6000万円ぐらいで見つけることができます。

都市部で電車(LUAS)で20分ぐらい行くと、価格は2/3ぐらいになります。

更に離れて都市部から40分ぐらいの場所では、中心部に比べ半値ほどの物件が多くなります。

価格としては、ロンドン、パリなどは、東京と同じようなイメージだと思います
(ただし、築年数で価値が下がらないので、東京の物件に比べると古く、築200年とかも普通にあります)。

アイルランド(ダブリン)は、だいたい大阪ぐらいのイメージでしょうか(適当でごめんなさい)。

アイルランドの地方都市になると、もちろんもっと値段は安くなります。


これがダブリンの家の売買平均価格のグラフです。

家賃のグラフと同じように2008年をピークに家の価格は大幅に下落しています。

しかし、賃貸の家賃と違い2021年時点で2008年のピークよりも20%ほど低い事が分かります。

 

「安く買えて高く貸せるなら、なんでみんな家買わないの?」と思うかもしれませんが、家を買わない(買えない)のには理由があります。

・一時的な住民が多い
・ローンが組めない

この2つが大きな理由になっています。

一時的な住民が多い に関しては、特にダブリンでは数年程度の海外勤務の人たちが多く暮らしています。

Googleに勤めるフランス人、Appleに勤めるイタリア人…など、ダブリンに永住する気のない人たちは、基本的にアイルランドで家は買いません。借りるのみです。

アイルランドの優れた教育を求めて、イギリス人やインド人などの外国人もたくさん大学で学んでいます。
中心部の家賃は高すぎるので、郊外に住みますが、これも郊外の住宅不足の要因になっています。

ローンが組めないことも影響しています。

アイルランドの銀行では、年収の3.5倍程度の金額がローンの上限となっています。
終身雇用のしみついた日本では年収の10倍のローンを組むこともできます。

つまり、年収が500万円だとすると、
アイルランドでは、1750万円がローンの上限になります。
日本では5000万円のローンを組むこともできます。

 

アイルランド不動産事情のまとめ

・ずーっと住宅不足。
・家賃は社会人でもハウスシェアするぐらい高い。
・家の購入価格は他国首都に比べると半額程度。
・築年数によって価値は下がらない。

結論として、不動産を購入するだけの金銭的な余裕があるのなら、賃貸よりも購入の方がおすすめです。

Part 4(番外編)その1は、アイルランドの不動産事情について説明しました。

Part 4その2では、実際にアイルランドで家を買う手順を説明していきます。
 

アイルランド永住 Part 3:アイルランドSTEPビザ申請手順

Part 3 アイルランド永住を目指して、アイルランドSTEPビザ申請手順

海外移住の手順と、VISA申請、移住先をどうやって決めたのかなど実際に僕がやってきたことをメモしていきます。

アメリカやカナダ情報はたくさんありますが、アイルランドの情報はとても少ないので、ここにメモしておきます。

STEPプログラムを使って永住する手順

Part 1でも紹介しましたが、僕は「Start-up Entrepreneur Programme (STEP)」というVISAを取得してアイルランドへ移住することを目標としています。

僕がSTEPでアイルランドのVISAを取得する手順は下記の通りでした。

STEPの条件を確認する(条件については、次項の「STEPプログラムの条件」で記載しています)
移住の準備をする
アイルランドで家を買う
PPSナンバーを取得する
アイルランドの銀行口座を開く

僕がとったこれらの手順はSTEPの必須条件ではありません。

必須ではないのに、なぜこの手順で進めたかの説明もしていますので、参考にしてみてください。
 

STEPの条件を確認する

まずはSTEPの条件をザックリ確認しました。詳細は次項にまとめています。

簡単に言うと、3,4年で年商1億ぐらいに成長するビジネスプランを考えて、アイルランドで開業するならVISAをあげます。
という内容です。

一見とても難しそうに思えます…

内緒話ですが、VISAさえ貰ってしまえば、その後審査があるわけではなく、何とでもなる

小売業、サービス業不可と書かれているが、これも審査があるわけではないので、まっとうに商売していれば何でもOKというのが現実。です。
(現地の弁護士談)

僕はITエンジニアリングでビジネスプランを考えました

僕自身、全くもってITエンジニアの経験者ではありませんが、勉強すればなんとかなるでしょう(楽観主義者)。
 

移住の準備をする

日本では、小売業・卸売業を小さな自分の会社で営んでいましたが、この事業を他社に譲渡(売却)しました。

移住の3年ほど前のことです。
(当初は移住の1年前のつもりでしたが、新型コロナの猛威により、2年延期となりました。)

引っ越しに向けて荷物の整理・家具や本の処分(ラクマで売ったり、ジモティーで貰ってもらったり)。

ITスキルを磨く。
30代半ばから新しいことを学ぶのは簡単ではありませんでしたが、移住後の生活基盤をできるだけ安定させるために、海外からでも収入を確保できるITスキルを学びました。

ホームページ制作、動画編集、プログラミング(JavaScript、PHP、Python)などのスキルある程度身につけました(全然一流レベルではありませんが、ITスキルは無駄にはならないでしょう)。
 

アイルランドで家を買う

僕の場合は新たにビジネスにチャレンジしたいという目的がありましたので、ヨーロッパのシリコンバレーと呼ばれるダブリン(アイルランド首都)に住みたいと思っていました。

ダブリンは慢性的に家不足で、家賃も非常に高いことが知られています。

そこで僕の場合は家を買うことにしました(実際に購入したのはアパートですが…)

賃貸ではなく買った理由は下記の通りです。

・家不足のため、条件のいい賃貸は難しそう。
・基本的に不動産の価値は築年数に関わらず下がらない(リセッションで下がってもすぐ戻る)。
・家不足のため、簡単に人に貸せて、家賃収入にもなる(ハウスシェアも楽しそう)。
・STEP申請のビジネスプランを書く際に、既に設備投資も開始していてやる気満々ですと言える。
・アイルランドの銀行口座の開設に住所とPPSナンバーが必要。

アイルランドに限らず、海外で家を買うことは、分からないことだらけでハードルが高いと感じている方も多いと思います。

アイルランドで家を買った話は、値段や手続きも含めて Part 4(番外編)その2 アイルランドで家を買うにまとめていますので参考にしていただければ幸いです。
 

PPSナンバーを取得する

PPSナンバーは、日本でいうところのマイナンバーです。

就職、納税、社会保障、銀行口座開設など、ありとあらゆる場面で必要になります。

語学留学などの場合は、PPSナンバーの取得が結構厄介らしいのですが、僕の場合は家を買うタイミングで、不動産取得税(Stamp Duty)を支払うため、納税のタイミングで自動的にPPSナンバーは取得できました。


 

アイルランドの銀行口座を開く

家を買い(住所ができた)、PPSナンバーも取得できたので、アイルランドの銀行口座を開設しました。

Part 4(番外編)その2 アイルランドで家を買う にも書いていますが、家を買ったのは日本からです。
内覧もしていません(コロナのせいで)。

しかし、銀行口座開設は現地の銀行の支店に行く必要がありました。

ということで、旅行がてら2週間アイルランドへ行き、苦労しながらもBank of Irelandで銀行口座を開設しました。

銀行口座開設の説明は Part 4(番外編)その2 アイルランドで銀行口座を開設する に書いています。

 

STEPプログラムの条件

・国際的なマーケットに働きかけるビジネスをアイルランドで行う(小売、サービス業は不可)。
3,4年で10人ほど雇用でき、4年後に年商100万ユーロ以上(だいたい年商1億円以上)を見込めるビジネスプランであること。
・経験のあるマネジメントチームが運営すること。
本社をアイルランドに置くこと。
・既存ビジネスの移転の場合は、6年以内に始まった若いビジネスであること。
・既存ビジネスの場合は、自国の最新の決算書を提出すること。
・多国籍企業の場合は、どこの国で何人雇うかとかを明示すること。
5万ユーロ以上(だいたい700万円)の開業資金が過去3ヶ月間ずっとあることを証明すること。
・上記開業資金がアイルランド国内でユーロとして送金可能である証明をすること。
申請費用として€350支払うこと。
警察での犯罪経歴証明書(Police Report)を取得し提出すること。
・配偶者がいる場合、戸籍謄本(婚姻証明書として)。

・任意の健康保険に加入する必要がある。ただし、これはVISA取得後の住む段階。
・アイルランドの法律家による宣誓書(affidavit)を貰う事。ただし、これはVISA取得後の住む段階。
・貰えるVISAは、2年。アイルランドからの出入りは自由。
・2年後に申請して3年延長
・2度目の延長申請以後は5年ごと更新。
・STEPでVISAを更新できない場合は(ビジネスの業績悪化など)、別の就労VISA(Work permit)や、新たなSTEPの申請を行う必要がある。
審査の結果、拒否されても再挑戦できる

これらの条件は必ず確認しておきましょう。

参照ページ
https://www.irishimmigration.ie/coming-to-work-in-ireland/what-are-my-options-for-working-in-ireland/coming-to-work-for-more-than-90-days/start-up-entrepreneur-programme-step/

STEPガイドラインpdf
https://www.irishimmigration.ie/wp-content/uploads/2020/01/STEP-Guidelines.pdf
 

それぞれの書類に関する詳しい説明はPart 6 申し込み手順・必要書類にまとめています。

なお、決算書など日本語の書類は全て英訳する必要があります。

戸籍などの公文書は英訳に加えて外務省によるアポスティーユ認証が必要です。

4年後に10人雇って年商1億以上、はあくまでも参考なので、申請時点ではあまり気にしなくていいです。
それぐらいの意気込みのあるビジネスプランを書けばいいのです。

経験のあるマネジメントチームが運営も同じで、「私実績あります!」と言えばOKです。

5万ドル(700万円ぐらい?)の残高証明は必須です。

申請費用やその他もろもろ、現地に住んでからの一時的なお金も合わせて、1000万円ぐらいの現金があれば、STEPに挑戦できると思います。

海外移住を本気で考える人であれば、これぐらいの貯金はできるでしょう。
なんなら親に借りたりもできるかもしれません。

・5万ユーロ以上(だいたい700万円)の開業資金が過去3ヶ月間ずっとあることを証明すること。
・上記開業資金がアイルランド国内でユーロとして送金可能である証明をすること。

この2点は日本人にとっては結構厄介です。

日本の銀行は「レター(証明書)」を書いてくれません

英語での残高証明はゆうちょ銀行で出せますが、ある時点での残高証明しか出せず、過去3ヶ月間ずっと残高が5万ユーロ以上相当ある証明にはなりません

また、僕が調べた限りでは「アイルランド国内でユーロとして送金可能である証明」は日本の銀行から貰える書類では証明できません

日本の弁護士に依頼して上記内容の文章を書いてもらい
文章を英訳(自分で、または翻訳者へ依頼して)し、
公証役場で公文書化(私文書→公文書へ)し、
外務省でアポスティーユ認証を貰う(公文書以外はアポスティーユできないので)
という方法もとれなくはないですが、非常に煩雑です。

公証役場での認証や、外務省でのアポスティーユに関しては、Part 6 STEPプログラム申し込みに詳しく記載しています。

ただ、日本の銀行残高でSTEPを申し込む作業は面倒だったので、僕は一番手っ取り早くて確実な「アイルランドで銀行口座を開き」そこに5万ユーロ以上を預金することを選びました

この方法であれば、残高証明も、ユーロとして送金可能うんぬんも全く必要ありません

オンラインバンキングでから pdf でダウンロードできるバンクステートメントを印刷して添付するだけでOKです。

銀行口座を開設するにあたって、PPSナンバーとアイルランド国内の住所が必須になります。

僕はアイルランドで家を購入しましたので、PPSナンバーも住所も両方クリアできましたが、賃貸の場合にはこの辺りは少し苦労するかもしれません(でも不可能というわけではありません)。

長く細かい話になりましたが、Part 3のSTEPビザの要件や簡単な手順はここまでです。

Part 4 は少し番外編になりますが、アイルランドの不動産事情、アイルランドで不動産を買う理由、不動産を買う方法、手順を紹介しています。

アイルランド移住 Part 2:アイルランドで永住する方法 – STEPプログラム

Part 2 あこがれの海外移住:なぜ移住先としてアイルランドを選んだのか

海外移住の手順と、実際に僕がやってきたことをメモしていきます。

アイルランド移住の情報はアメリカやカナダと比べ情報がとても少ないので、ここにメモしておくことで、何かの役に立てば幸いです。

なぜアイルランドを選んだのか

アイルランドを選んだ理由は複数ありますが、メインは下の5つの理由です。

法人税
教育水準
人の性質
移民政策
他国との比較

法人税の安さは世界屈指

法人税は12.5%(グローバル企業へは15%)と、先進国の中ではずば抜けた低さです。

日本の23%ぐらい、アメリカの35%ぐらいと比較しても際立っています。

アイルランドでビジネスにチャレンジしたいと思っている僕にはこれは大きな魅力です。
 

教育水準の高さ

アイルランドの教育水準は非常に高いことで有名です。

イギリスやアメリカよりもはるかにいい教育が受けられる事で知られており、イギリス人で子供が生まれたのでアイルランドに移住し、子供が卒業するとイギリスへ戻る、という話もよく聞きます。

いわゆるTop of Topを比べると、オックスフォードやスタンフォードを有するイギリス、アメリカの方が上でしょう。

しかし、平均的な教育水準はアイルランドが先進国の中でもトップクラスだと言われています。

アホばっかりの国は嫌でしょ…?
 

人の性質

アイルランド人はみんな「フレンドリーで親切、サービス精神にあふれて」います。

道で普通に話しかけてきてくれますし、コールセンターなどの電話応対もとても親切です。

僕のへったくそ英語でも電話口でとても丁寧に対応してもらえます。

移民に対しての嫌悪感が少ないというのも、移住先に選ぶには重要なファクターです。
(もちろんゼロではありませんし、善人ばかりではありません!)
 

移民政策

英語が公用語で先進国の中で、移民受け入れに積極的なのは、カナダとアイルランドです。

アメリカ、イギリス、オーストラリア、ニュージーランドは、カナダ、アイルランドに比べ厳しめです。

国際結婚や転勤であれば移民政策は関係ありませんが、僕の場合は、何もない状態での移住なので、移民受け入れに積極的な国の方が何かと便利です。
 

他の移住候補の国との比較

実は、最初はイギリスへの移住を目指していました。

しかしイギリスのEU離脱がありました。

グローバルビジネスの機会減少やヨーロッパ旅行の手間の増加があり、イギリスは移住候補地から除外することにしました。

何より「日本と違い、若さ溢れる国でチャレンジしたい」という思いが強かったので、「イギリスも日本と同じ島国根性か」と、イギリスという国を見損なってしまったのが大きな理由です。

もちろんEU離脱にはいい面もあるでしょう。

ただ、僕の価値観とは合わないなと思ったのです。
 

アメリカに関しては始めからハードルが高いと感じていました。

実際にトライしてみればそうでもないかもしれませんが、やはりヨーロッパを第一候補にしたいと思っていたので、アメリカは第一候補にはなりませんでした。
 

カナダは、旅行で行った時に、のんびりしていて凄くいい国だと感じました。

でものんびりしすぎていて、まだまだチャレンジしたいと思っている僕にとっては、スローライフすぎると思いました。

カナダは素敵な国だと思いますので、もし今自分が65歳だったら、カナダを選んでいたかもしれません。

 

オランダも検討した国の一つです。

ビジネス環境、教育水準、(日本人に対しての)移民政策など、オランダは日本人にとって、最も移住しやすい国の一つです。

日常生活は英語でも全く問題ありません。

ただし、公用語がオランダ語なので、文章や手続きはオランダ語のものも多いのがネックです。

公用語は英語である方がベターだと思い、オランダも第一候補から外しました。
 

他の移住先候補、プランB、滑り止め

以上の理由で、移住先の第一候補をアイルランドに決めました。

もしも、アイルランドへの移住がとん挫した場合、VISA申請が認められなかった場合には、オランダをプランBとして考えています。

オランダと日本の間には「Dutch Japanese Trade Treaty(日蘭通商航海条約)」と呼ばれる条約が結ばれており、日本人はオランダで自由に働く権利が認められています。

簡単に言うと、銀行残高が30万円程度あり、オランダに住む住所(賃貸OK)があればオランダの居住権が得られます

移住の条件としては非常に緩く、日本人であれば、ほぼ誰でもオランダに移住可能と言えます。

参考 https://ind.nl/en/work/working_in_the_Netherlands/Pages/Self-employed-person.aspx

オランダはアイルランド以外の移住候補として、最後まで悩んだ国でした。

なのでもしアイルランドに移住できない時には、オランダ移住に切り替える予定です。

「Part 2 アイルランドで永住する方法」はこれで終わりです。

次回のパート3では、アイルランドのVISA申請の条件などを確認していきます。

 

明日試したくなるカスタマイズ、ネットな日々に役立つ小技と、たまに旅行の妄想と。